Определение справедливой стоимости методом амортизированной стоимости замещения: что нужно учитывать госучреждению
При оценке справедливой стоимости методом амортизированной стоимости замещения сначала всего надо выбрать, какая из величин меньше:
- стоимость восстановления (воспроизводства) актива, которая определяется, по сути, «затратным» способом как стоимость полного восстановления (воспроизводства) актива для использования в прежних целях в деятельности учреждения;
- стоимость замены актива, которая определяется на основе рыночной цены покупки аналогичного актива с сопоставимым оставшимся сроком его полезного использования.
Затем исходя из меньшей выбранной стоимости актива надо определить сумму накопленной амортизации. Амортизация рассчитывается методом, установленном в учетной политике для подобных активов.
Справедливая стоимость будет равна разнице между стоимостью восстановления или стоимостью замены актива и рассчитанной из этой стоимости накопленной амортизации. Такой порядок установлен п. 56 стандарта «Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора».
Ответы на другие важные вопросы по применению федеральных стандартов – в «Энциклопедии решений. Госсектор: учет, отчетность, финконтроль» интернет-версии си стемы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Пример.
В результате технического сбоя оказалось повреждено оборудование. Для возможности дальнейшего использования требуется его восстановление. Остаточная стоимость оборудования 500 тыс. руб., объект относится к 5 амортизационной группе (годовая норма амортизации 10%). Оборудование введено в эксплуатацию четыре года назад. Амортизация начисляется линейным методом.
При проведении инвентаризации выявлены признаки обесценения актива (п. 8 стандарта «Обесценение активов»). В связи с этим принято решение об определении справедливой стоимости.
Метод рыночных цен применить в данном случае не удалось, рыночная стоимость аналогичного оборудования тоже недоступна. Поэтому комиссией по поступлению и выбытию активов принято решение определить справедливую стоимость методом амортизированной стоимости замещения (п. 11 стандарта «Обесценение активов»).
Стоимость восстановления по смете составила 600 тыс. руб.
Сумма накопленной амортизации со стоимости восстановления равна 240 тыс. руб. (600 000*10%*4 года).
Справедливая стоимость оборудования составляет 360 тыс. руб.
Так как в рассматриваемой ситуации остаточная стоимость оборудования превышает справедливую стоимость за вычетом затрат на выбытие, то в учете надо признать убыток от обесценения актива (п. 15 Стандарта «Обесценение активов»). Сумма ранее начисленной амортизации при этом не корректируется.
Виды стоимости
наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Рыночная стоимость определяется в случаях, если:
- предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;
- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
- объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
- при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
- при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;
- при принятии решения о начальной цене продажи имущества в рамках процедур банкротства.
Инвестиционная стоимость
стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.
Инвестиционная стоимость определяется в случаях:
- если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;
- если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;
- при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
- при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.
Ликвидационная стоимость
наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Ликвидационная стоимость определяется при продаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.
Утилизационная стоимость
наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.
Утилизационная стоимость определяется по окончании срока полезного использования объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.
Восстановительная стоимость
(стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.
- при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, по налогу на имущество;
- для целей налогового учета при внесении основного средства в качестве взноса в уставный капитал;
- при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета;
- в рамках затратного подхода при оценке имущества.
Восстановительная стоимость может определяться при страховании имущества.
Специальная стоимость
стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.
Стоимость замещения
Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки.
Определяя стоимость замещения оценщик находит объект, который по своим свойствам является аналогом объекта оценки, созданный из современных материалов с применением современных технологий.
См. также
- Бухгалтерский учёт
Wikimedia Foundation . 2010 .
Смотреть что такое «Стоимость замещения» в других словарях:
Стоимость замещения — 3.11. Стоимость замещения сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки [13]. Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Стоимость замещения имущества — стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки. См. также: Стоимость имущества Процедуры оценки имущества Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь
Стоимость замещения объекта оценки — (replacement cost) сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость замещения обычно используется для целей страхования как… … Экономико-математический словарь
Стоимость замещения (REPLACEMENT COST) — Стоимость замещения существующего актива на другой, обладающий аналогичной производственной мощностью. Этот термин также используется в более широком смысле, обозначая стоимость замены объекта имущества или группы активов по текущим ценам в… … Словарь терминов по управленческому учету
Стоимость замещения объекта оценки — б) стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;. Источник: Постановление Правительства РФ от… … Официальная терминология
Стоимость замещения полная — (REPLACEMENT COST NEW) текущая стоимость строительства нового здания, эквивалентного по полезности оцениваемому, но построенного с применением современных материалов и технологий и спроектированного в соответствии с современными вкусами и… … Словарь инвестиционных и оценочных терминов
Стоимость замещения — (замены) Издержки на замещение активов компании. * * * Текущие издержки по замещению активов компании … Инвестиционный словарь
СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ ИМУЩЕСТВА — текущие затраты по воссозданию имущества, имеющего с замещаемым аналогичные функциональные свойства (или полезность), но с применением современных строительных нормативных материалов и технологий … Большой экономический словарь
Стоимость замещения текущая (CURRENT REPLACEMENT COST) — Сумма, требуемая в данный момент на приобретение (а) идентичного существующему актива (т.е. имеющего тот же возраст, находящийся в таком же состоянии и обладающий такими же возможностями), или (б) другого актива (обычно более совершенного),… … Словарь терминов по управленческому учету
Стоимость недвижимости — это: 1. Сумма денег, товаров или услуг, на которые недвижимость может быть обменена; 2. Нынешняя ценность будущих прав на доход или блага, даваемые недвижимостью. Формы стоимости: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком стоимость объекта… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью
Что такое стоимость замещения
«Ровер ГРУПП» | База знаний
«Ты никогда не будешь знать достаточно, если не будешь знать больше, чем достаточно»
Уильям Блейк
(1788 г.)
Методики оценки
Как определить наиболее эффективное использование объекта?
Наиболее эффективным использованием объекта принято считать наиболее физически возможное его использование, законное с юридической точки зрения и осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.
Основные критерии эффективности использования объекта:
- — Физическая возможность: физически реальные и конструктивно возможные способы использования;
- — Юридическая правомочность: только те способы использования, которые разрешены законодательными актами;
- — Экономическая приемлемость: физические и юридические возможности должны давать приемлемый доход собственнику объекта недвижимости;
- — Максимальная эффективность: экономически приемлемое использование должно будет приносить максимальную текущую стоимость или максимальную чистую прибыль.
Наибольшая эффективность использования объекта недвижимости зависит от эффективности использования как земельного участка свободного от застройки, так и объекта недвижимости с имеющимися улучшениями и с учетом возможного сноса строений
Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.
Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:
- — затратный подход;
- — доходный подход;
- — сравнительный подход.
Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.
Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.
Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты — не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.
В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.
Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:
- 1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:
- 1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;
- 2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;
- З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.
- 2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:
- 1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;
- 2) индексный метод (по трендам изменения цен)
- 3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.
Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:
- 1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.
- 2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.
- З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.
- 4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.
Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.
Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта. Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле. Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.
Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.
Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).
Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:
СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)
Физический износ можно определить следующими методами:
- — эффективного возраста;
- — экспертный анализ физического состояния;
Функциональное (моральное) устаревание — это потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.
Внешнее (экономическое) устаревание – это внешний износ (экономическое устаревание) — потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.
Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.
Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.
Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.
Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:
- — местоположение
- — возраст объекта;
- — состояние;
- — принадлежности (комплектация);
- — производитель;
- — рыночные условия;
- — цена (финансирование);
- — качество;
- — количество;
- — размеры (тип);
- — время продажи;
- — тип сделки.
Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:
- 1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.
- 2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.
- 3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.
- 4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.
Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:
- — метод прямой капитализации;
- — метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.
Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.
В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.
В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.
Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.
Выбор подходов — Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласование — Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания.
Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.