Покупка коммерческой недвижимости: как избежать рисков?
Процесс приобретения коммерческой недвижимости имеет свои особенности: зная о них, можно застраховать себя практически от всех рисков, связанных с покупкой таких объектов. Как грамотно оформить договор, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем? На эти вопросы отвечает нотариус Санкт-Петербурга, Алексей Комаров.
Для начала разберемся в терминологии. По действующему законодательству, объекты
коммерческого назначения – это, в первую очередь, капитальное сооружение.
Согласно 10-й статье Градостроительного кодекса РФ, к таковым относятся здания, строения, либо — объекты незавершенного строительства (за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений).
Коммерческие помещения и здания не имеют жилого статуса – соответствующие
сведения отражены в их кадастровых паспортах и зарегистрированы в Едином
государственном реестре прав (ЕГРП).
Владеть коммерческой недвижимостью могут как физические, так и юридические лица.
Приобрести объект можно двумя способами – заключить договор купли-продажи,
либо, если здание или помещение принадлежит юрлицу – приобрести доли в его
уставном капитале. Таким образом, покупатель получит и права на принадлежащий
компании объект.
По действующему законодательству, договор купли-продажи недвижимости (в том числе
– коммерческой) не обязательно оформлять у нотариуса. Другими словами, сделку
можно провести в простой письменной форме. Правда, как показывает практика,
такие соглашения впоследствии можно оспорить. Бывают случаи, когда уже после
заключения сделки бывшие владельцы коммерческих объектов обращаются в суд и
пытаются доказать, что не хотели продавать свою недвижимость – но были
вынуждены подписать договор под влиянием угроз со стороны покупателя. Причем
часто им удается убедить суд в своей правоте — в результате сделку признают недействительной.
Потому, эксперты рынка коммерческой недвижимости советуют проводить сделку у нотариуса.
Он удостоверяет договор купли-продажи, является гарантом его юридической
чистоты. Если продавец решит попытаться оспорить сделку в суде, нотариус будет
свидетельствовать в пользу покупателя: докажет, что в момент совершения сделки
стороны осознавали последствия своих действий.
Если же продавцом выступает не физическое лицо, а компания, нотариус проверяет
юридическую чистоту всех необходимых для проведения сделки документов – как
самой фирмы, так и принадлежащего ей объекта.
Проверить полномочия представителя юридического лица, который подписывает договор
купли-продажи, согласие всех участников общества на реализацию имущества –
непростая задача, которая под силу лишь высококвалифицированному юристу.
Практика показывает, что уже после проведения сделки представители юрлица часто
пытаются ее оспорить – заявляют о том, что представитель компании не имел права
подписывать договор купли-продажи. Либо — что сделка не была одобрена
владельцами компании. В свою очередь, нотариальная форма договора позволяет
обеспечить полную законность проведения операции. Ведь нотариус несет
ответственность за ее последствия – и отвечает перед покупателем личным
имуществом, если окажется, что сделка была совершена с нарушениями.
Кстати, в отличие от договора купли-продажи объектов недвижимости, соглашения о
реализации долей уставного капитала подлежат обязательному удостоверению у
нотариуса. Соответствующую норму ввели еще в 2009 году – с тех пор число
мошенничеств при продаже долей капитала юрлиц сократилось на 70%.
Как предпринимателю проверить коммерческую недвижимость перед покупкой
Покупая коммерческую недвижимость, необходимо произвести её тщательную проверку. Подобные сделки связаны со множеством рисков, и только скрупулезный анализ объекта и его собственника поможет их избежать. Расскажем, на что необходимо обратить внимание, дадим инструкцию пошаговой проверки коммерческой недвижимости перед сделкой, объясним, как узнать собственника, как получить информацию о кадастровом номере нежилого помещения по адресу и многое другое.
Почему важно проводить проверку перед покупкой?
Приобретение объектов недвижимости требует серьёзных вложений. Особенно если приобретается крупный дорогостоящий склад, офисный или торговый центр. Тем не менее, даже покупая небольшой павильон, необходимо быть начеку.
Главная причина, почему необходимо тщательно проверять коммерческую недвижимость – это огромное число мошенников и изворотливых предпринимателей, стремящихся прикарманить деньги доверчивого покупателя. Существуют и другие риски, которые подстерегают покупателя коммерческой недвижимости.
К ним можно отнести:
- нарушения, допущенные при строительстве, которые непременно скажутся на эксплуатации и приведут к проблемам с проверяющими органами;
- проблемы с документами на объект: в процессе перевода жилой недвижимости в коммерческую или временного объекта в капитальный могут быть допущены нарушения;
Кого выбрать: юриста или риэлтора
Раньше проверка коммерческой недвижимости на стадии переговоров и оформления сделки купли-продажи как правило осуществлялась риелторами. Сегодня стороны всё чаще прибегают к услугам юристов.
Дело в том, что риелтор это специалист по продаже нежилых помещений, а юрист специализируется в области права. Для риелтора всегда выгодно, чтобы сделка произошла, именно в этом заключается суть его деятельности. Интересы юриста лежат в области обеспечения юридической чистоты сделки независимо от того, состоится она или нет.
Пошаговая инструкция как проверить недвижимость
Приобретая коммерческую недвижимость, рекомендуем воспользоваться следующей инструкцией. Проверяя помещения по адресу, можно собрать о нём все необходимые сведения. Для того, чтобы узнать собственника нежилого помещения, выяснить наличие ограничений и запретов, способных воспрепятствовать заключению сделки, необходимо получить сведения из реестра нежилых помещений.
Анализ выписки из ЕГРН
В выписке из ЕГРН имеется очень много значимой информации. К сожалению, реестр может содержать массу технических и реестровых ошибок, поскольку периодически происходит объединение и обновление электронных баз. Все данные стоит проверить не один раз. Наличие любых ошибок может привести к невозможности зарегистрировать право собственности, привести к затруднениям дальнейшего использования объекта.
Коммерческая недвижимость является не только активом, но и одним из инструментов бизнеса, который предоставляется в аренду, под залог, отдаётся в доверительное управление. Необходимо изучить не только актуальные обстоятельства, но и предшествующие: историю данного объекта.
- какие сделки были совершены в отношении данного объекта;
- существуют ли непогашенные обязательства по предыдущим сделкам и насколько велико их влияние на последующую судьбу недвижимости;
Подобные факты не всегда могут послужить основанием для Росреестра для наложения ограничений на сделки с недвижимостью, но о них могут быть специальные отметки. Поэтому важно изучить всю историю операций с конкретным объектом.
Оценка правоустанавливающих документов
К правоустанавливающим документам на объект недвижимости относят договоры купли-продажи, дарения, наследования, акты введения в эксплуатацию, проектную, разрешительную документацию и другие.
Необходимо проверить кадастровый номер нежилого помещения, выяснить:
- кто действительно является собственником;
- выполнены ли все обязательства по договору, к примеру, выполнена ли оплата;
Проверка наличия особых условий
Иногда недвижимости может быть присвоен особый статус. Здание может являться объектом культурного наследия или особо охраняемым объектом. Такие помещения сопровождаются дополнительной документацией – охранными обязательствами, паспортами охранных объектов. Они содержат специальные требования к их эксплуатации, которые могут быть трудно выполнимыми или слишком затратными для будущего владельца. Особый статус оказывает влияние на процесс подготовки к сделки на условия самого договора.
Анализ технической документации
Объект должен сопровождаться всеми необходимыми разрешениями на эксплуатацию. Произведённые перепланировки должны быть узаконены. Чтобы удостовериться в этом, ознакомьтесь с полученными от продавца: разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, разрешением на строительство, техпаспортом с поэтажной экспликацией.
Необходимо сравнить существующую планировку с указанной в предоставленных документах. Обратите внимание на наличие у владельца строительных разрешений, чтобы не купить офис в самовольно надстроенном этаже.
Заказ оценки стоимости объекта
Процедура оценки необходима для определения кадастровой стоимости объекта и сравнения её с рыночной. Этот показатель важен для:
-
вычисления размера налога на недвижимость;
Наличие прав третьих лиц
На следующем этапе необходимо произвести проверку третьих лиц, являющихся правообладателями данного объекта. Если у продавца несколько совладельцев, заключить сделку о купле-продаже можно будет только с согласия всех собственников. Такая ситуация часто является следствием того, что при переводе недвижимости из жилого фонда в нежилой у прежний жилец сохранил юридическое право проживать в данном объекте.
Этот риск особенно часто сопровождает помещения, расположенные на первых дома многоэтажек. Кроме того, важно учесть право наследования. Собственник может захотеть реализовать объект, полученный по наследству, не убедившись в отсутствии других наследников. В подобных случаях сделку могут признать незаконной.
Как можно проверить приобретаемое нежилое помещение перед покупкой?
Наталья — 14.01.2015
Как можно проверить приобретаемое нежилое помещение перед покупкой?
Ответ:
| Стандартный список документов, необходимых для проверки рисков приобретения нежилого помещения | ||||
| № п/п | Название документа | Кто может получить / предоставить документы | В каком случае необходим | Какую информацию может содержать |
| 1 | Обычная выписка из ЕГРП на объект | Любое лицо | Всегда | • За кем зарегистрировано право собственности, • дата и номер государственной регистрации права, • какие ограничения наложены на объект, • существуют ли правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования; •кадастровый номер • площадь помещений; • адрес |
| 2 | Выписка из ЕГРП по земельному участку, на котором расположено здание, в котором находится объект | Любое лицо | Всегда | • Кому принадлежат право собственности на земельный участок под зданием, • Каково разрешенное использование земельного участка, • Вид права, на котором собственник здания использует расположенный под ним участок |
| 3 | Выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости | Любое лицо | Всегда | Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием: • даты и номера государственной регистрации права; • даты, номера и основания прекращения права |
| 4 | Справка из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости | Собственник или лицо по доверенности | Всегда | • Кто и когда запрашивал сведения об объекте, • исходящие номера полученных выписок из ЕГРП по объекту за весь период |
| 5 | Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов | Собственник или лицо по доверенности | Всегда | Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.) |
| 6 | Сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным | Собственник или лицо по доверенности | Всегда, если собственник — ФЛ | Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда |
| 7 | Копия Паспорта собственника (всех страниц) | Собственник | Всегда, если собственник — ФЛ | • Паспортные данные собственника, • адрес регистрации, • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000 . В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС. |
| 8 | Копия Свидетельства о браке собственника | Собственник | Если собственник — ФЛ и состоит в браке | Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака |
| 9 | Копия паспорта супруга собственника (всех страниц) | Собственник | Если собственник — ФЛ и состоит в браке | • Паспортные данные супруга собственника, • адрес регистрации, • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000 . В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС. |
| 10 | Согласие супруга собственника на отчуждение имущества | Супруг собственника | Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом | Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества |
| 11 | Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника | Супруг Собственника | Если собственник -ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом | Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью |
| 12 | Копия доверенности на отчуждение имущества | Собственник | Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника- ФЛ | Данные о полномочиях представителя |
| 13 | Копия паспорта представителя собственника (всех страниц) | Представитель собственника | Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника — ФЛ | • Паспортные данные представителя собственника, • адрес регистрации. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000 . В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС. |
| 14 | Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника | Собственник | Всегда, если собственник — ФЛ | Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью |
| 15 | Копия водительского удостоверения собственника | Собственник | Всегда, если собственник — ФЛ | Дополнительное подтверждение дееспособности лица |
| 16 | Выписка из ЕГЮЛ на компанию — собственника | Любое лицо | Всегда, если собственник — ЮЛ | Статус ЮЛ, форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО |
| 17 | Уставные документы ЮЛ — собственника в актуальной на момент сделки редакции | Собственник | Всегда, если собственник — ЮЛ | Полномочия органов управления ЮЛ на принятие решения об отчуждении объекта, порядок принятия такого решения |
| 18 | Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое будет действовать от имени собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность) | Собственник | Всегда, если собственник — ЮЛ | Наличие полномочий у лица, действующего от имени собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий |
| 19 | Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов собственника — ЮЛ | Собственник | Всегда, если собственник — ЮЛ | Соблюдена ли процедура принятия решения, согласования такого решения в соответствии с уставными документами |
| 20 | Копии Правоустанавливающих документов на помещение (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, распоряжение государственного органа о приватизации, решение общего собрания и т.д.) | Собственник | Всегда | Основания приобретения собственником права на объект |
| 21 | Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон) | Собственник | Всегда | • Сведения о дате, номере государственной регистрации права; • Документы – основания регистрации, • Сведения о субъекте и объекте права, • Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности), • Кадастровый номер объекта • Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.) |
| 22 | Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.) | Собственник | Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРП | • Основания приобретения права собственности на объект; • Сведения о субъекте и объекте права |
| 23 | Кадастровый паспорт помещения | Собственник | Всегда | • Кадастровый номер, • Дата внесения номера в ГКН; • назначение помещения (нежилое), • Кадастровая стоимость, • Площадь, • Предыдущие кадастровые номера объекта, • Этаж, где расположено помещение, • План расположения помещения на этаже с указанием площади отдельных комнат. |
| 24 | Технический паспорт на нежилое помещение | Собственник | Всегда | • Адрес, метраж, • Номера помещений на поэтажном плане, • Площадь отдельных комнат в составе помещения, • Техн. описание конструктивных элементов здания, • Инвентаризационная стоимость помещения, • Поэтажный план расположения помещения на этаже (ах), • Экспликация |
| 25 | Выписка из ЕГЮЛ на компанию — предыдущего собственника | Любое лицо | Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ | Статус ЮЛ (действующее ли), форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО |
| 26 | Учредительные документы юридического лица, являвшегося предыдущим собственником объекта | Предыдущий Собственник | Если право собственности Продавца на объект получено на основании Протокола (решения) общего собрания членов юридического лица | Порядок принятия решений членами юридического лица, компетенция органов юридического лица (Исследуемая редакция должна быть актуальной на момент принятия соответствующего решения) |
| 27 | Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность) | Предыдущий Собственник | Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ | Наличие полномочий у лица, действовавшего от имени предыдущего собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий |
| 28 | Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов предыдущего собственника — ЮЛ | Предыдущий Собственник | Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ | Была ли соблюдена ли процедура принятия решения предыдущим собственником -ЮЛ, согласования такого решения в соответствии с уставными документами |
| 29 | Документы по подключению к сетям тепло, водо, газо, электро — снабжения | Собственник | Всегда | • Информация о подключении к соответствующим сетям, • О присоединенной мощности, • о соблюдении технических условий и нормативов при подключении к сетям, • разрешительная документация |
| 30 | Договоры, заключенные в отношении помещения (аренды, субаренды и т.д.) | Собственник | Всегда | Информация об условиях аренды, субаренды и иных сделок в отношении данного помещения |
| 31 | Письмо (ответ) из органа местного самоуправления по месту нахождения объекта | Любое лицо может запросить | Всегда | • Сведения о дате последнего капитального ремонта здания, где расположено помещение, • Предусмотрены ли действующими распорядительными документами снос, реконструкция или капитальный ремонт данного здания |
| 32 | Разрешительная документация на строительство дома, в котором расположено помещение (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию) | Собственник | Всегда | Наличие / отсутствие разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания в фактически существующих размерах |
| 33 | Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание | Любое лицо может запросить | Всегда | Вид разрешенного использования земельного участка, сведения о правообладателе(лях), обременениях |
| 34 | Бухгалтерский баланс компании — собственника на последнюю отчетную дату | Собственник | Всегда, когда собственник — ЮЛ | Является ли сделка крупной — требует ли соответствующего одобрения |
| 35 | Документы, касающиеся обременений объекта | Собственник | Всегда | Охранное обязательство, договор аренды и т.д. |
| 36 | Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание | Покупатель / Собственник | Всегда | Сведения о земельном участке, на котором расположено здание. Отражено ли в паспорте данное здание. |
| 37 | Документ, являющийся основанием права пользования земельным участком под зданием | Собственник | Всегда | На каком праве используется участок под размещение здания (собственность, аренда и т.д.) |
| 38 | Отчет об оценке рыночной стоимости помещения | Любое лицо | Если собственник — ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния | Подтверждение рыночной стоимости объекта при продаже, в целях избежания рисков при последуеющем банкротстве собственника |
| 39 | Договор на проведение оценки рыночной стоимости помещения | Любое лицо | Если собственник — ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния | Задание на оценку |
По всем вопросам, связанным с получением юридической помощи, Вы можете обратиться по телефонам +7 495 625 95 24, +7 495 621 28 42, +7 495 621 66 08, управляющий партнер компании «Юридическое бюро» Казанкова Елена
Особенности покупки и продажи коммерческой недвижимости
Недвижимость всегда была хорошим инструментом для увеличения дохода. Особенно коммерческая. В тексте разбираемся, как проходят сделки купли-продажи нежилых объектов и с какими подводными камнями сталкиваются обе стороны.
Что относится к коммерческой недвижимости
Коммерческой или нежилой недвижимостью называют объекты, которые используют для извлечения прибыли. Кто-то сдает в аренду, другие — открывают свое дело. Это может быть здание, сооружение или земельный участок.
Главное отличие коммерческих объектов от обычных домов и квартир — они не подходят для проживания. Их функция — приносить прибыль.
Есть несколько видов коммерческих объектов:
- Офисные
Обычно офисы располагаются в бизнес-центрах и административных зданиях. Они не функционируют без коммуникаций: водопровода, отопления, вентиляции и других. Это обеспечивает удобство сотрудников.
- Торговые
Торговые здания необходимы предпринимателям для хранения товаров и их продажи. Это знакомые многим площади в торговых центрах или заведения общепита.
- Производственные
В таких помещениях обычно располагают цеха, ангары и другие технические строения. Обычно они находятся на территории заводов и промышленных комплексов.
- Складские
Склады используют для хранения и поставки товаров. Они могут занимать целое помещение или только его часть. В зависимости от обустройства, площади и других удобств их делят на классы.
- Универсальные
Название объектов говорит само за себя. Предприниматели открывают в них цветочные магазины, рестораны, частные клиники и другие бизнесы.
Если вы хотите открыть свое дело и купить первую коммерческую недвижимость, Совкомбанк вам поможет. В банке доступны кредиты для бизнеса на максимально выгодных условиях.
Если вы горите идеей об открытии своего бизнеса, мы можем помочь! В Совкомбанке доступны кредиты для предпринимателей до 30 млн рублей. Вы составили бизнес-план и знаете, сколько средств понадобится для открытия собственного бизнеса? Смело рассчитывайте кредит и ежемесячный платеж на специальном калькуляторе!
Документы
Для любых сделок с недвижимостью важно правильно подготовить основные документы. В случае с нежилыми объектами необходимы:
-
Выписка из В ней указывают наиболее важную информацию о недвижимости: имя собственника, как он купил объект, когда поставил на кадастровый учет, сколько времени ею владеет. Здесь же покупатель узнает о возможных обременениях.
С 1 марта выписка доступна только владельцу недвижимости, его супругу(-е), нотариусу и еще нескольким людям . Получают бумажную выписку через Росреестр и МФЦ, электронную — на сайтах Росреестра, Федеральной кадастровой палаты и Госуслуг.
Как получить выписку из ЕГРН
- Технические документы на недвижимость
К ним относятся все бумаги, которые подтверждают технические характеристики объекта. Например, техпаспорт и кадастровый план. По ним можно проверить, не менялся ли строительный план объекта.
- Договоры с обслуживающими организациями
После покупки нежилого помещения физическим или юридическим лицом к нему переходят обязательства по договорам обслуживания. Поэтому стоит заранее проверить их, а также платежки за энергоресурсы и другие услуги.
При заключении сделки также понадобится договор купли-продажи нежилого помещения (ДКП) . Но о нем мы поговорим чуть ниже.
Отдельно мы подготовили список документов для продавцов и покупателей. Это ускорит их сбор и процесс купли-продажи.
Для продавца
Список бумаг для физических и юридических лиц будет отличаться. В первый войдут:
- паспорт РФ;
- нотариально заверенное согласие супруга(-и) .
Если продавец занят индивидуальным предпринимательством, потребуется выписка из ЕГРИП .
Юридическим лицам необходимо собрать больше документов. Дадим список с пояснениями:
- Выписка из
Он подтверждает, что юрлицо существует и ведет свою деятельность законно. Срок документа всего один день, поэтому обычно продавец заказывает два экземпляра. Один пригодится на встрече с потенциальным покупателем, второй — при подписании документов.
- Паспорт главы компании и документ о его назначении
Если главу компании назначал один учредитель, подойдет его заявление, если несколько — протокол собрания.
- Решение совета директоров
Документ потребуется, если организацией руководят несколько человек.
- Устав организации
В нем указывают полномочия руководителя. Например, иногда он не может проводить сделку без разрешения других учредителей. Если заранее не позаботиться об этом, покупку могут оспорить.
- Справка о размере сделки
Справка необходима, чтобы определить сумму сделки. Если недвижимость дороже активов компании на 25%, она считается крупной. Тогда для продажи объекта понадобится согласие учредителей.
- Финансовая отчетность
Документ подтвердит, что у компании нет долгов и ей не грозит банкротство. Иначе у покупателя появляется риск, что кредиторы могут отсудить объект недвижимости.
- Доверенность
Она необходима, если сделку проводит представитель собственника. Доверенность наделяет его правом вести переговоры и подписывать бумаги.
Документ должен заверить нотариус, внеся следующие сведения:
- срок действия;
- паспортные данные доверителя и доверенного лица;
- полномочия представителя;
- дату и место оформления.
Для покупателя
Покупатель должен собрать следующие бумаги:
- паспорт РФ;
- заявление на регистрацию права собственности;
- договор кредитования (если недвижимость покупают на заемные средства);
- доверенность (если у покупателя есть представитель);
- решение руководителя компании (если недвижимость покупает юрлицо).
Не менее запутанным кажется процесс оформления первого расчетного счета. Совкомбанк готов взять все заботы на себя — для этого оставьте заявку ниже.
Есть прекрасная возможность открыть расчетный счет в Совкомбанке с выгодными предложениями для предпринимателей! Подайте заявку, чтобы узнать индивидуальные условия, которые банк подберет для вас.
Как проходит сделка купли-продажи
Договор купли-продажи нельзя составлять, пока обе стороны не согласовали все условия и не урегулировали спорные моменты. Если на это уходит много времени, есть смысл составить предварительный ДКП.
В нем указывают условия основного договора, а также сроки и условия его заключения. Если конкретных временных рамок нет, они по умолчанию равны одному году. На этом этапе продавец недвижимости может попросить аванс.
Если с документами и условиями все в порядке, переходите к оформлению основного договора. В нем указывают:
- предмет продажи;
- сумма сделки (полная стоимость всей недвижимости или за кв. м);
- паспортные данные и реквизиты обеих сторон;
- кадастровый номер;
- адрес объекта;
- тип объекта;
- площадь, этаж и расположение в здании;
- способы и сроки оплаты;
- условия за невыполнение обязательств;
- условия расторжения договора.
Совет: не занижайте в ДКП стоимость недвижимости. Иначе при аннулировании сделки покупатель получит сумму, указанную в договоре.
Если вы сомневаетесь в правильности заполнения договора, передайте эту обязанность специалистам или отдайте документ на проверку нотариусу.
Обычно ДКП составляют в трех экземплярах: для продавца, покупателя и дальнейшего оформления документов. Стороны подписывают каждый экземпляр и указывают свои реквизиты рядом с подписями.
Но подписание договора еще не говорит о завершении сделки. Следующий этап — регистрация объекта в Росреестре и передача прав собственности.
Заявление подают обе стороны, причем удобнее сделать это одновременно. Так процедура займет около 10 дней вместо месяца. Перед регистрацией платят госпошлину. Для физических лиц это 2 тысячи рублей, юридических — 22 тысячи.
Для регистрации необходимо подготовить:
- договор купли-продажи;
- заявление на регистрацию;
- копии паспортов РФ (для юрлиц — всех участников сделки);
- правоустанавливающие документы;
- согласие супруга (-и) (только для физлиц в браке);
- согласие совладельцев;
- техдокументы;
- квитанция об уплате госпошлины.
Организации дополняют пакет документов уставом и протоколом собрания, на котором учредители одобрили продажу объекта.
После окончания регистрации каждая из сторон получит соответствующие документы.
Покупатель переводит средства только после получения прав собственности. Способ передачи будет зависеть от суммы и статуса участников сделки.
Физическим лицам будет проще положить деньги в банковскую ячейку. Организациям подойдет оплата через эскроу-счет или аккредитив. В обоих случаях продавец получает средства только после выполнения всех условий. Банк в таких случаях выступает гарантом сделки.
Нюансы с налогами
Когда дело касается продажи коммерческой недвижимости, невольно возникает мысль о налоге. По закону его платит только продавец, поскольку он получает дополнительный доход. Для физлиц-резидентов он равен 13%, нерезидентов — 30%.
Но есть и хорошие новости. Если человек купил недвижимость до 2016 года и владеет ею больше трех лет, он освобождается от налога с продажи коммерческой недвижимости. Для собственников с 2016 года этот срок вырос до пяти лет.
Налоговую базу рассчитывают от стоимости объекта, указанного в ДКП. Если она меньше кадастровой стоимости, ее умножают на понижающий коэффициент, равный 0,7.
Например, вы продали складское помещение за 600 тысяч рублей. Его кадастровая стоимость составляет 900 тысяч рублей. Получается, продавец должен уплатить налог от 630 тысяч рублей.
Немного иная история у юрлиц. Процент для владельцев компаний будет зависеть от используемой системы налогообложения. Минимальный равен 6%, максимальный — 20%.